Μείωση φόρων στα ακίνητα – Τι ισχύει από αύριο 1/1/2026

Ποιους και πόσο ευνοεί το νέο καθεστώς από αύριο 1η Ιανουαρίου  2026 – Αναλυτικά παραδείγματα με τα οφέλη για ιδιοκτήτες, εκμισθωτές, αγοραστές

Ελαφρύνσεις στη φορολογία ακινήτων για πάνω από 1,5 εκατ. νοικοκυριά φέρνει από την 1η Ιανουαρίου του 2026 η ενεργοποίηση των κυβερνητικών μέτρων, με κερδισμένους ιδιοκτήτες, εκμισθωτές, αγοραστές, και όσους προχωρούν σε ανακαινίσεις κατοικιών.

Το πακέτο περιλαμβάνει μείωση των συντελεστών για τα εισοδήματα από ενοίκια, «κούρεμα» του ΕΝΦΙΑ, «πάγωμα» του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών, καθώς και του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις, και φοροαπαλλαγές για άνοιγμα κλειστών κατοικιών και για δαπάνες αναβάθμισης.

Με το νέο φορολογικό καθεστώς για τα ακίνητα χαμηλότερη ή και μηδενική επιβάρυνση θα έχουν οι ακόλουθες κατηγορίες φορολογούμενων:

• Εκμισθωτές ακινήτων. Για 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων που εισπράττουν ενοίκια πάνω από 12.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται έως και πάνω από 1.300 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το ύψος του μισθώματος, λόγω της καθιέρωσης νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25% αντί 35% που ισχύει σήμερα, για τα εισοδήματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Σύμφωνα με τη νέα κλίμακα, που θα ισχύσει από το 2026, για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής παραμένει στο 15%, από 12.001 ευρώ έως 24.000 ευρώ διαμορφώνεται στο 25%, για ποσά από 24.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ ανέρχεται σε 35% και για πάνω από 35.001 ευρώ σε 45% Με τις αλλαγές αυτές, τα οφέλη για τους εκμισθωτές ακινήτων διαμορφώνονται ως εξής:

1. Για εισόδημα από ενοίκια ύψους 15.000 ευρώ ο φόρος από 2.850 ευρώ που είναι σήμερα, πέφτει στα 2.550 ευρώ, και έτσι το όφελος διαμορφώνεται στα 300 ευρώ.
2. Για εισόδημα 20.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται από τα 4.600 ευρώ στα 3.800 ευρώ, δηλαδή κατά 800 ευρώ.
3. Για εισοδήματα 25.000 ευρώ η επιβάρυνση περιορίζεται κατά 1.200 ευρώ, αφού διαμορφώνεται στα 5.150 ευρώ από 6.350 ευρώ.
4. Για εισοδήματα 30.000 ευρώ το όφελος είναι 1.200 ευρώ, αφού ο φόρος πέφτει στα 6.900 ευρώ από 8.100 ευρώ.
5. Για εισοδήματα 35.000 ευρώ η ελάφρυνση είναι 1.200 ευρώ, καθώς το ποσό του φόρου διαμορφώνεται στα 8.650 ευρώ από 9.850 ευρώ.
6. Για εισόδημα 40.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται στα 10.800 ευρώ από 12.100 ευρώ, δηλαδή κατά 1.300 ευρώ.

Επισημαίνεται ότι τα τελευταία στοιχεία από την επεξεργασία των φορολογικών δηλώσεων δείχνουν ότι περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι εμφανίζουν εισοδήματα από ενοίκια που ξεπερνούν τα 8,5 δισ. ευρώ ετησίως. Όσον αφορά στην κατανομή, επτά στους δέκα φορολογούμενους δηλώνουν έως 5.000 ευρώ και ένα 16% δηλώνει από 5.001 έως 10.000 ευρώ, δηλαδή το 87% των ιδιοκτητών δηλώνει κάτω από 10.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα από ακίνητα. Ενοίκια πάνω από 10.000 ευρώ και έως 20.000 ευρώ το χρόνο δηλώνουν περίπου 160.000 φορολογούμενοι, δηλαδή λιγότεροι από 1 στους 10.

Οι ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κλειστές κατοικίες ή θα μετατρέψουν βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2026, θα έχουν πλήρη απαλλαγή από το φόρο για τα εισοδήματα που θα αποκτούν για μία τριετία. Η κατάργηση της φορολογίας ισχύει για ενοικιάσεις κατοικιών που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και για κατοικίες που ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση επιφανείας έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. Οι κενές κατοικίες θα πρέπει να έχουν δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο, να μην έχουν δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο, ούτε ως κύρια, ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή, ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο, ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη πίσω από το έτος κατάρτισης της πρώτης μίσθωσης και να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και κατά το έτος και μέχρι την έναρξή της. Οι κατοικίες σε βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να έχουν διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της πρώτης μίσθωσης φορολογικό έτος, να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις και να έχει υποβληθεί δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

Η διάρκεια της μίσθωσης θα πρέπει να είναι τριετής. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από την κατοικία η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον, νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Για ενοικιάσεις σε δημόσιους υπαλλήλους επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις, τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, και η προθεσμία για την επαναμίσθωσή της (προκειμένου να μην χαθεί η απαλλαγή) είναι εξάμηνη, με την άπρακτη πάροδο της οποίας χάνεται η απαλλαγή για το υπόλοιπο διάστημα. Αν η κατοικία εντός των τριών ετών διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από το φόρο εισοδήματος

• Ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας. Περισσότεροι από 1 εκατ. φορολογούμενοι με κύρια κατοικία σε μικρά χωριά θα έχουν αυτόματη έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ του 2026 και πλήρη απαλλαγή από το 2027. Το μέτρο ισχύει για τα δικαιώματα στα ακίνητα που αφορούν κύρια κατοικία και ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας, των οποίων η κύρια κατοικία, όπως προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, βρίσκεται σε οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο των 1.500 κατοίκων, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Η μείωση κατά 50% στον ΕΝΦΙΑ χορηγείται αποκλειστικά για τα δικαιώματα (πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία) επί της κύριας κατοικίας και εφόσον η συνολική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Προσοχή! Η έκπτωση αφορά μόνο την κύρια κατοικία και δεν ισχύει για άλλα ακίνητα του φορολογούμενου, όπως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, οικόπεδα η αγροτεμάχια, καθώς και για κύρια κατοικία που η αντικειμενική της αξία υπερβαίνει το όριο των 400.000 ευρώ.

Η ρύθμιση καλύπτει 12.720 οικισμούς με συνολικό πληθυσμό 2,15 εκατ. κατοίκων, σε σύνολο 13.586 οικισμών πανελλαδικά. Υπεθυμίζουμε ότι όσον αφορά την Αίγινα καλύπτει όλους τους οικισμούς -πλην της πόλης της Αίγινας και της Κυψέλης. Σημειώνεται ότι με βάση το ισχύον νομοθετικό καθεστώς, από το 2020 απαλλάσσονται πλήρως από τον ΕΝΦΙΑ όλα τα ακίνητα που κατέχουν φυσικά πρόσωπα σε 26 μικρά ακριτικά νησιά με πληθυσμό κάτω από 1.200 κατοίκους, ενώ ο φόρος έχει καταργηθεί, υπό προϋποθέσεις, για οικογένειες με τρία παιδιά και άνω, άτομα με αναπηρία 80%,ακίνητα σε πληγείσες περιοχές από φυσικές καταστροφές, ακίνητα σε ζώνες αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, πολεοδομικά ανενεργές περιοχές ή μεταφερόμενους οικισμούς, και ακίνητα που είναι διατηρητέα κτίρια ή ιστορικά μνημεία.

• Αγοραστές ακινήτων. Χωρίς ΦΠΑ 24% θα γίνονται αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων μέχρι το τέλος του 2026, στις οποίες θα επιβάλλεται μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3%. Το «πάγωμα» του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής. Το μέτρο συμπιέζει αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης, λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή. Για παράδειγμα:

1. Για διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ το κόστος για τον αγοραστή με τον ΦΠΑ και το φόρο μεταβίβασης αυξάνεται στα 248.000 ευρώ. Με την αναστολή του ΦΠΑ ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί  μόνο με το φόρο μεταβίβασης 3%, και συνεπώς η συνολική δαπάνη για την απόκτηση του διαμερίσματος θα διαμορφωθεί στα 206.000 ευρώ, δηλαδή θα είναι μειωμένο κατά 42.000 ευρώ ή κατά 17%.
2. Για κατοικία αξίας 300.000 ευρώ η επιβολή ΦΠΑ 24% θα ανέβαζε το τελικό τίμημα στα 372.000 ευρώ, ενώ με την εφαρμογή μόνο του φόρου μεταβίβασης 3% περιορίζεται σε 309.000 ευρώ. Ο αγοραστής, δηλαδή, κερδίζει 63.000 ευρώ.

Πέραν του ΦΠΑ, σε αναστολή μέχρι τα τέλη του 2026 έχει μπει και ο φόρος υπεραξίας 15%, που επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ τη τιμής απόκτησης και της τιμής πώλησης του ακινήτου με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από το φορολογούμενο. Ο φόρος επιβαρύνει τους πωλητές, οι οποίοι με τη σειρά τους τον μετακυλίουν στους αγοραστές ανεβάζοντας την τελική τιμή του ακινήτου.

• Φορολογούμενοι με δαπάνες ανακαίνισης. Όσοι μέσα στο 2026 πραγματοποιήσουν δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμισης κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων θα έχουν «κούρεμα» του φόρου εισοδήματος συνολικού ύψους έως και 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας, δηλαδή από το 2027 έως το 2031. Το ανώτατο όριο δαπανών ανέρχεται σε 16.000 ευρώ και η ετήσια έκπτωση φόρου σε 3.200 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικό χρήμα και τα παραστατικά έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ. Για παράδειγμα, φορολογούμενος με δαπάνες 15.000 ευρώ το 2026, θα έχει έκπτωση φόρου 3.000 ευρώ το χρόνο και για πέντε χρόνια, την οποία θα δει στο εκκαθαριστικό της εφορίας του 2027, του 2028, του 2029, του 2030 και του 2031. (15.000/5 = 3.000 ευρώ). Για δαπάνες 5.000 ευρώ το όφελος ανέρχεται σε 1.000 ευρώ ετησίως, για πέντε χρόνια και για δαπάνες 3.000 ευρώ σε 600 ευρώ.

Σημειώνεται ότι για τη μείωση του φόρου οι δαπάνες αγοράς υλικών που λαμβάνονται υπόψη δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 1/3 της δαπάνης εκτέλεσης εργασιών. Στην περίπτωση που το ποσό της μείωσης που δικαιούται ο φορολογούμενος για το οικείο φορολογικό έτος είναι μεγαλύτερο από το φόρο που αναλογεί, το πλεονάζον ποσό δεν επιστρέφεται, δεν συμψηφίζεται με άλλη φορολογική υποχρέωση, δεν μεταφέρεται και δεν εκπίπτει σε επόμενο φορολογικό έτος, ούτε μεταφέρεται προς έκπτωση στον άλλο σύζυγο ή στο έτερο μέρος του συμφώνου συμβίωσης. Σε κάθε περίπτωση, για την παροχή της φορο-έκπτωσης τα κτίρια δεν πρέπει να έχουν ενταχθεί ή να ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης, και αναγνωρίζονται για τη μείωση του φόρου και εξόφληση των δαπανών, ανεξαρτήτως του ύψους τους, αρκεί οι δαπάνες να έχουν πραγματοποιηθεί εντός του οικείου φορολογικού έτους, με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών και τα παραστατικά να έχουν διαβιβασθεί στην ΑΑΔΕ.